Bij het kopen van een huis in Spanje spelen belastingen een centrale rol die vaak complexer is dan kopers vooraf inschatten. Veelgestelde vragen gaan over het verschil tussen overdrachtsbelasting en btw, maar ook over aanvullende heffingen zoals de aktebelasting. Daarnaast willen kopers weten welke jaarlijkse belastingen gelden, zelfs als de woning niet wordt verhuurd. De regels verschillen per autonome regio, waardoor tarieven en deadlines uiteenlopen en lokaal advies onmisbaar is. Deze introductie biedt een overzicht zodat u gerichter vragen kunt stellen aan uw adviseur en verrassingen voorkomt.
Een belangrijke bron van verwarring is de scheidslijn tussen bestaande bouw en nieuwbouw, omdat die het toepasselijke belastingregime bepaalt. Ook huurinkomsten, fictieve inkomsten en de plusvalía municipal bij verkoop roepen veel vragen op. Verder vraagt men zich af welke modellen en formulieren moeten worden ingediend en wie wettelijk verantwoordelijk is voor de aangifte. Door de samenloop van nationale wetgeving en regionale verschillen is de juiste volgorde en timing van betalingen cruciaal. In dit artikel beantwoorden we de meest gestelde vragen aan de hand van concrete scenario’s en tips.
Nog een terugkerend thema is welke kosten men naast de aankoopprijs moet budgetteren, zoals notaris, register en advieskosten. Kopers willen weten of er vrijstellingen bestaan en welke aftrekposten mogelijk zijn, vooral bij verhuur door EU/EEA-burgers. Ook vragen mensen vaak hoe de Spaanse belastingregels (huis kopen spanje belasting) doorwerken in hun thuissituatie, bijvoorbeeld via verdragen ter voorkoming van dubbele belasting. Het antwoord is meestal: plan vooruit, reken met marges en documenteer zorgvuldig. Daarmee voorkomt u boetes en kunt u kansen benutten, zoals geoptimaliseerde heffing bij verkoop of schenking.
Budgetteer ruim: reken voor aankoopkosten vaak met 12% tot 14% van de koopprijs, afhankelijk van regio, type woning en advieskosten, zodat u niet voor financiële verrassingen komt te staan.
Belangrijkste Punten
- Overdrachtsbelasting (ITP) is van toepassing op bestaande bouw en varieert per regio, vaak tussen 6% en 10%, met uitzonderingen en schijven op basis van prijs. Nieuwbouw kent doorgaans 10% btw (IVA) plus AJD van circa 1% tot 1,5%.
- Niet-residenten betalen jaarlijks een fictieve inkomstenbelasting over eigen gebruik: de grondslag is 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, belast tegen 19% voor EU/EEA-burgers en 24% voor niet-EU-burgers, via Modelo 210.
- Bij verkoop spelen twee heffingen: meerwaardebelasting over winst (progressieve tarieven vanaf 19%) en de plusvalía municipal, gebaseerd op grondwaarde of reële winst. Er bestaat een retentie van 3% voor niet-residente verkopers.
- Termijnen zijn strikt: ITP/AJD moet doorgaans binnen 30 werkdagen na ondertekening worden aangegeven, plusvalía binnen 30 dagen, en de jaarlijkse niet-residentenaangifte uiterlijk 31 december van het jaar na het belastingjaar.
Belastingen bij aankoop: ITP, BTW en AJD
De eerste vraag die kopers vrijwel altijd stellen, is of ze ITP of btw betalen. Het antwoord hangt af van het type woning: bij bestaande bouw geldt doorgaans ITP, bij nieuwbouw geldt btw (IVA) plus AJD. In de Comunidad Valenciana is ITP in veel gevallen 10%, terwijl in Andalusië sinds 2021 een vlak tarief van 7% werd ingevoerd voor ITP en AJD op bepaalde transacties. Bij nieuwbouw bedraagt de btw op woningen meestal 10% en komt daarbovenop de AJD, doorgaans 1% tot 1,5% afhankelijk van de regio en omstandigheden. Op de Canarische Eilanden vervangt IGIC de btw, veelal met een lager tarief, wat kopers soms een ander kostenplaatje geeft.
Een andere veelgestelde vraag is hoe AJD precies werkt en of deze altijd wordt geheven. AJD is een zegelrecht op notariële akten die een waarde vertegenwoordigen, bijvoorbeeld een hypotheekinschrijving of de koopakte van nieuwbouw. De hoogte verschilt per autonome regio en kan afhankelijk zijn van koopprijs of het type handeling. Bij bestaande bouw zonder hypotheek kan AJD in veel regio’s beperkt blijven tot administratieve aktekosten, maar bij hypotheekverlening kan AJD wel degelijk substantieel zijn. Het is raadzaam om al vroeg een kostenbegroting te laten opstellen door de gestor of notaris, inclusief regionale nuances.
Kopers willen ook weten wie de aangifte doet en in welk formulier dit gebeurt. Voor ITP en AJD wordt meestal Modelo 600 gebruikt, ingediend bij de regionale belastingdienst, met betaling binnen de wettelijke termijn. De notaris registreert de akte, maar het is de koper die verantwoordelijk blijft voor tijdige aangifte en betaling. Bij nieuwbouw rekent de promotor doorgaans btw door op de factuur en wordt AJD separaat voldaan via Modelo 600. Houd rekening met bijkomende kosten zoals notaris, register, juridisch advies en vertaling, zodat de totale kosten realistisch in de begroting staan.
U betaalt bij de aankoop nooit tegelijk ITP en btw op dezelfde woningtransactie: het is óf bestaande bouw (ITP) óf nieuwbouw (IVA + AJD), met specifieke uitzonderingen voor bijzondere situaties.
Jaarlijkse lasten en aangiften voor niet-residenten
Na de sleuteloverdracht vragen kopers vaak welke jaarlijkse belastingen hen treffen. De belangrijkste is IBI, de onroerendezaakbelasting van de gemeente, gebaseerd op de kadastrale waarde en variërend per plaats. Daarnaast bestaat een afval- of vuilnisheffing (basura), ook lokaal vastgesteld. Niet-residenten die de woning zelf gebruiken, betalen bovendien een fictieve inkomstenbelasting over het eigen gebruik. De grondslag is in principe 1,1% van de kadastrale waarde, of 2% als de waarde niet recent is herzien, belast tegen 19% voor EU/EEA en 24% voor niet-EU.
Voor de aangifte van fictieve inkomsten en eventuele verhuurinkomsten gebruiken niet-residenten Modelo 210. Verhuurinkomsten zijn per kwartaal aan te geven, meestal binnen de eerste 20 dagen na afloop van het kwartaal, terwijl fictieve inkomsten jaarlijks worden aangegeven. EU/EEA-burgers mogen bij verhuur bepaalde kosten aftrekken zoals onderhoud, community fees en verzekering, mits gedocumenteerd; niet-EU-burgers hebben doorgaans geen aftrekposten. Vergeet niet dat sommige regio’s aanvullende heffingen kunnen opleggen, of dat de gemeente via SUMA of een vergelijkbare instantie aanslagen bundelt. Een Spaanse bankrekening en tijdige domiciliëring zijn praktisch om boetes te voorkomen.
Veel lezers vragen of er nog andere nationale heffingen spelen, zoals vermogensbelasting. Spanje kent de Impuesto sobre el Patrimonio met regionale vrijstellingen en drempels; controleer of de autonome regio een hogere vrijstelling biedt dan de nationale. Voor grote vermogens geldt tijdelijk de Solidariteitsbelasting op Grote Vermogens, die in sommige situaties doorwerkt naast of in plaats van regionale vrijstellingen. De toepassing voor niet-residenten beperkt zich tot in Spanje gelegen bezittingen, maar neemt u altijd verdragen en woonlandregels mee in uw planning. Een jaarlijkse check met een fiscalist voorkomt dat drempels, wijzigingen of vrijstellingen gemist worden.
Dien Modelo 210 tijdig in: fictieve inkomsten jaarlijks vóór 31 december van het jaar na het belastingjaar en verhuur per kwartaal, zodat u rentetoeslagen en boetes voorkomt.
Verkoop, plusvalía en meerwaardebelasting
Een van de meestgestelde vragen gaat over belastingen bij verkoop, ook als u nu koopt met een latere exit in gedachten. Spanje heft meerwaardebelasting over de winst: de tarieven starten bij 19% en lopen op via schijven, waarbij hogere winsten zwaarder worden belast. Aankoop- en verkoopkosten, zoals makelaarskosten en bepaalde verbeteringen, kunnen de belastbare winst verlagen als u die goed documenteert. Daarnaast bestaat de plusvalía municipal, een gemeentelijke heffing die samenhangt met de waardestijging van de grond. Sinds jurisprudentie en wetswijzigingen kan de plusvalía worden berekend via een forfaitaire methode of op basis van reële winst, waarbij men soms op nul kan uitkomen bij geen waardestijging.
Niet-residenten verkopers krijgen te maken met een wettelijke retentie van 3% op de verkoopprijs, die de koper moet inhouden en afdragen. Deze retentie verrekent u met uw uiteindelijke meerwaardebelasting; is de retentie te hoog, dan vraagt u teruggave aan via de juiste aangifte. Belangrijk is dat u tijdig uw aangifte indient, anders riskeert u verlies van rechten op teruggaaf of boetes. De plusvalía moet meestal binnen 30 dagen na verkoop worden aangegeven bij de gemeente, waarbij documentatie over de waardeontwikkeling essentieel is. Werk samen met een gestor om rekenmethodes te vergelijken en de laagste legale heffing te realiseren.
Verkopers vragen vaak hoe wisselkoers en kosten meetellen. De fiscus kijkt naar aantoonbare bedragen in de aan- en verkoopakte en officiële facturen voor verbeteringen en diensten. Herinvesteringsvrijstellingen gelden vooral voor fiscale residenten onder strikte voorwaarden, zoals verkoop van de hoofdwoning en herinvestering binnen een wettelijke termijn. Niet-residenten kunnen doorgaans niet van die specifieke vrijstelling profiteren, maar wel van correcte kostenaftrek bij de winstberekening. Bewaar daarom alle facturen, bankoverzichten en gemeentelijke aanslagen vanaf dag één na aankoop.
Voor- en nadelen
- Voordelen:
- Betrouwbaar kostenkader: wie vooraf correct ITP of btw plus AJD berekent, kan met vertrouwen bieden en onderhandelen. Voorbeeld: in de Comunidad Valenciana rekent u vaak met 10% ITP op bestaande bouw, waardoor financiering voorspelbaarder is.
- Optimalisatie bij verkoop: door kosten en verbeteringen te documenteren, daalt de belastbare winst. Denk aan facturen voor isolatie, keukenrenovatie of makelaarskosten, die uw meerwaardebelasting aantoonbaar kunnen verlagen bij een latere exit.
- Aftrekposten voor EU/EEA-verhuurders: met Modelo 210 kunt u onderhoud, verzekeringen en community fees opvoeren, mits onderbouwd. Dat verbetert het netto rendement en maakt verhuur fiscaal beter beheersbaar en transparanter.
- Regiokeuze loont: autonome regio’s verschillen in ITP, AJD en soms vrijstellingen. Strategisch kiezen kan duizenden euro’s schelen, zeker bij hogere aankoopbedragen en hypotheekinschrijvingen met relevante AJD-tarieven.
- Nadelen:
- Complexiteit en variatie: verschillen per regio, type woning en status (resident/niet-resident) verhogen het risico op fouten. Gemiste deadlines of verkeerde formulieren kunnen resulteren in nalatigheidsrente en administratieve boetes.
- Liquiditeitsdruk rondom aankoop: btw en AJD bij nieuwbouw of een hoog ITP-tarief bij bestaande bouw leiden tot grotere kasuitgaven. Dit kan financiering bemoeilijken en vergt strakke planning met de bank en adviseurs.
- Extra lasten bij verkoop: naast meerwaardebelasting geldt de plusvalía municipal en voor niet-residenten de 3% retentie. Dat beperkt de directe uitbetaling en vraagt tijdige en juiste aangifte om teruggave te krijgen.
Het afwegen van deze voor- en nadelen helpt u om een realistisch investeringsplan te maken. Enerzijds biedt Spanje duidelijkheid en voorspelbaarheid als u het juiste belastingpad volgt en regio- en woningtype juist classificeert. Anderzijds vragen deadlines, variabele tarieven en lokale regels om discipline en professionele begeleiding. Vergelijk scenario’s voor bestaande bouw en nieuwbouw, inclusief hypotheekinschrijving, om totale kosten naast elkaar te zetten. Houd tevens rekening met uw verhuurstrategie, aangezien aftrekposten uw netto rendement sterk beïnvloeden. Wie documenteert en plant, minimaliseert risico’s en benut fiscale optimalisatie op legale wijze.
Veelgestelde Vragen
- Betaal ik ITP of btw bij mijn aankoop in Spanje?
- U betaalt ITP bij bestaande bouw en btw (IVA) bij nieuwbouw, waarbij bij nieuwbouw doorgaans ook AJD verschuldigd is. Controleer altijd het juridisch statuut in de koopakte en bij de promotor of verkoper. In de Comunidad Valenciana is ITP vaak 10%, terwijl btw op woningen 10% bedraagt plus circa 1% tot 1,5% AJD. Op de Canarische Eilanden vervangt IGIC de btw, meestal met een lager tarief. Vraag een gespecificeerde kostenraming inclusief notaris, register en AJD voordat u tekent.
- Welke jaarlijkse belastingen betaal ik als niet-resident zonder verhuur?
- U betaalt IBI aan de gemeente, een eventuele afvalheffing en een fictieve inkomstenbelasting via Modelo 210. De grondslag is meestal 1,1% of 2% van de kadastrale waarde, belast tegen 19% voor EU/EEA en 24% voor niet-EU. De aangifte fictieve inkomsten dient u uiterlijk op 31 december van het jaar na het belastingjaar in. Controleer bovendien aanslagdata van IBI en basura, die per gemeente verschillen. Overweeg automatische incasso om boetes door te late betaling te vermijden.
- Wat betaal ik bij verkoop: meerwaardebelasting of plusvalía, en hoe werkt de 3% retentie?
- U betaalt meerwaardebelasting over de winst volgens Spaanse schijven, en daarnaast kan plusvalía municipal verschuldigd zijn op basis van grondwaarde of reële winst. Niet-residente verkopers krijgen een retentie van 3% op de verkoopprijs, die met de uiteindelijke heffing wordt verrekend. Is de retentie hoger dan de verschuldigde belasting, dan vraagt u teruggaaf aan via de correcte aangifte. Plusvalía moet doorgaans binnen 30 dagen na verkoop worden gemeld bij de gemeente. Bewaar alle facturen, zodat uw winstberekening en eventuele vrijstellingen goed onderbouwd zijn.
Conclusie
De meestgestelde vragen over belasting bij huis kopen in Spanje draaien om het juiste regime bij aankoop, de jaarlijkse lasten en de heffingen bij verkoop. Wie het onderscheid tussen ITP en btw plus AJD begrijpt, kan nauwkeurig budgetteren en verrassingen voorkomen. Niet-residenten moeten rekening houden met fictieve inkomsten, IBI en eventuele vermogensheffingen, terwijl verhuur extra aangifteverplichtingen meebrengt. Bij verkoop komen meerwaardebelasting, plusvalía en mogelijk een 3% retentie in beeld, die met goede documentatie gunstig te managen zijn. Regionale verschillen maken lokale expertise onmisbaar en rechtvaardigen een vroegtijdige kostenberekening. Plan termen en formulieren zoals Modelo 600 en 210 in uw agenda en zet automatische betalingen klaar waar mogelijk. Zo bouwt u aan comfort, compliance en fiscaal geoptimaliseerd eigendom in Spanje.
Contacteer Ons
Voor meer informatie, neem gerust contact met ons op:
Huis aan de Costa | Makelaar Costa Blanca Zuid | Huis kopen Spanje
Av de las Naciones, 1-8, 03176 Algorfa, Alicante, Spanje
GMB: https://maps.app.goo.gl/cn331eqbq9ytkejg7
